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深圳樓市：“金九銀十”行情今年難再現
- 評論：0 瀏覽：1915 發布時間：2007/2/27
- 每到9、10月份，房地產市場都會進入需求旺季，發展商也會在這一段時間內大量推盤，成交活躍，成為一年中成交量最大的時期，業界稱之為“金九銀十”。
“金九銀十”是房地產市場傳統交易旺季。那么，今年是否會繼續出現同樣的行情呢？中原地產深港研究中心總監張偉認為，雖{TodayHot}然今年和去年一樣，宏觀調控政策都是在6月底出臺，根據市場接受的程度，七、八月出臺實施細則。但是，今年出現“金九銀十”成交量和價格雙雙上揚的可能性十分小。
二手房成交量超新房
張偉認為支撐這一論斷的主要是二手房的因素。今年上半年，深圳二手房的成交量已經超過新房，與新房成交面積的比例達到1.05{HotTag}比1。從今年全年看，二手房交易面積超過新房一定可以實現。這就反映出，從消費者購房的角度看，今年的房源越來越多，可以選擇的余地越來越大。同時，這也說明自去年宏觀調控以來，消費者的置業思路在轉變，一方面的確需要置業，另一方面又怕買到高價房子，于是目光就轉向了二手房。也就是說，大量的置業需求在今年已經轉移到二手房市場，對新房的需求造成了很大的分流。
從供應上講，今年下半年入市樓盤還是會集中爆發。中原地產的統計數據顯示，年底前最保守會有400萬平方米純住宅入市，發展商前一段時間也在壓項目，可以想像的是年底前會有比較多的項目面市。
但是在需求上，二手房已經分流了大量的購房者，同時，我市剛剛公布了未來5年的建房規劃，規劃對5年內建房的區域、時間都進行了明確，這對置業者的購房預期將會產生很大的影響。
業內人士分析，我市的購房需求主要有三種，一是投資的，二是必需的，三是改善的。
第一種即投資的需求，目前，大家已經形成了一種共識，在現在的市場情況下投資或投機獲利空間已經十分狹小，成本也相當高。有人計算了一下，只有房價上漲達到18％，投資房地產才能賺錢，何況現在買房還需要等上5年才能賣。
第二種是必需的。由于首次置業者已經大量向二手房分流，對新房的需求已經不是太大。
第三種需求屬于改善居住條件的換房。這些置業者大多可買可不買，主要看樓盤的價格走勢來決定是否購買，而且這部分人同樣被5年建房規劃分流了一部分，不會急著購房。
有關人士表示，從以上三種需求分析，由于大量需求向二手房分流，二手房價下跌引起的觀望心理繼續存在，消費者購房已經越來越理性，今年出現“金九銀十”行情的可能性很小，不會再現以前“金九銀十”瘋狂購買的現象，即使出現，也將是以房價下跌為代價。
房地產市場開始分化
進入9月以來，新房成交有一些恢復。深圳市房地產信息網顯示，9月15日，我市成交266套，這個數字相對7、8月份來說的確有一定上升。記者翻閱了此前的資料，7月22日，我市商品房總成交只有106套。
張偉說，進入8月中旬以后，部分樓盤成交比較理想，價格也創了新高，但是仔細考察就會發現，這種價量上升的現象主要還是由于產品本身的因素所致。一是因為這些樓盤大多為高檔樓盤，二是因為它們是位于關外的大社區，容積率低等。這些樓盤的旺銷并不能代表整個市場已經回暖。
張偉表示，仍有部分片區定價比較高的樓盤賣得不好，這說明今年深圳的房地產市場已經開始分化，而分化表明整體走勢正在轉化。他說，市場轉勢時，都會出現分化現象。今年到明年底前，可以說是轉勢的過渡期，成交與價格均會出現波動，并且分化嚴重，樓盤價格全部上漲不可能，全部下跌也不可能。經過轉勢過渡期，大家形成共識之后，將會形成一個方向。這個方向怎么走？現在可以說已經十分明顯。五年建房規劃出來之后，供應量將大增而且十分有序，購房者選擇余地就相應增大，討價還價余地也隨之增大。
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